Rentabilidad del alquiler en CABA: dónde conviene comprar para alquilar en 2026

Comprar para alquilar volvió a tener sentido en la Ciudad. La rentabilidad bruta de un departamento porteño promedia hoy cerca del 6% anual, pero el número esconde una brecha enorme: hay barrios que rinden más del 10% y otros que no llegan al 4%. Dónde poner la plata hoy no es un detalle, es la decisión.

Después de años en los que el alquiler apenas cubría los gastos, la ecuación empezó a cerrar de nuevo. En Bener lo notamos en las consultas: cada vez más gente pregunta no solo "cuánto sale" un departamento, sino "cuánto me renta" si lo compro para alquilar. La respuesta corta es que depende, y mucho, del barrio.

Cuánto rinde hoy un alquiler en la Ciudad

Según el último relevamiento del mercado, la rentabilidad bruta anual promedio de un departamento de dos ambientes de 50 m² en CABA se ubica en torno al 5,89%. En criollo: hoy se necesitan unos 17 años de alquiler para recuperar el valor de compra de la propiedad, un plazo que mejoró casi 6% respecto de un año atrás.

No es un número menor. Durante buena parte de la última década la rentabilidad estuvo por debajo del 3% y comprar para alquilar era, en los hechos, una forma de preservar capital más que de generar renta. Que el promedio se acerque otra vez al 6% marca un cambio de fondo: el alquiler vuelve a rendir.

El mapa de la rentabilidad: dónde rinde más y dónde menos

Acá está lo interesante. El promedio de la Ciudad esconde diferencias muy grandes según el barrio:

Los que más rinden. El podio lo encabeza Villa Lugano con un 10,5% de rentabilidad bruta anual, seguido por Nueva Pompeya (8%) y La Boca (8%). Completan la lista de los más rentables Villa Riachuelo y Parque Patricios (7,8%), Floresta (7,4%), Balvanera (7,3%), San Nicolás y Parque Avellaneda (7,2%) y San Cristóbal (7,1%).

Los que menos rinden. En el otro extremo aparecen los barrios premium: Puerto Madero cierra la tabla con apenas 3,4%, seguido por Palermo (4,7%), Núñez y Belgrano (4,8%), Colegiales y Saavedra (5%), Retiro (5,2%), Villa Devoto (5,3%), Coghlan y Recoleta (5,4%).

La lógica detrás del mapa es clara: la rentabilidad es más alta donde los valores de venta todavía están bajos. En los barrios más caros y consolidados, el precio del metro cuadrado "se come" la renta, aunque a cambio ofrezcan mayor liquidez y una revalorización más previsible.

Villa Devoto: menos renta, más resguardo

Nuestro barrio aparece entre los de menor rentabilidad, con un 5,3% anual, y conviene entender bien por qué. En Devoto el metro cuadrado vale más que en un Lugano o una Pompeya, así que la relación alquiler/precio da más ajustada. Pero eso mismo es lo que lo vuelve un barrio de resguardo de capital: propiedades que se alquilan rápido, con demanda estable, baja vacancia y un valor de reventa mucho más sólido y líquido.

Para el inversor, la pregunta no es solo "cuál rinde más en la planilla" sino "qué riesgo estoy dispuesto a asumir". Un 10% en un barrio emergente y un 5,3% en Devoto son dos estrategias distintas, no una mejor que la otra.

Cuánto cuesta alquilar hoy

Del lado del inquilino, el alquiler promedio de un dos ambientes en la Ciudad ronda los $860.000 por mes, con una suba mensual moderada (alrededor de 1,4%) y un acumulado de 15,7% en el primer semestre. El dato clave es que ese aumento quedó por debajo de la inflación del período (17,1%), lo que implica una leve caída real en el precio de los alquileres. En la comparación interanual, en cambio, la suba fue del orden del 31%.

La foto por barrios repite el patrón de siempre: Puerto Madero es el más caro (cerca de $1.260.000 por un dos ambientes) y Villa Lugano el más accesible (unos $658.000).

Qué significa esto si estás pensando en invertir

Para quien quiere comprar para alquilar, el escenario 2026 abre una ventana que hace unos años no existía: la renta volvió a acercarse al 6% y el plazo de recupero se acorta. La clave está en definir el objetivo. Si buscás máxima renta, los barrios del sur y del oeste con valores de compra todavía bajos son los que más rinden en planilla. Si priorizás seguridad y liquidez, los barrios consolidados como Devoto ofrecen menor rentabilidad pero mucho menos riesgo.

Hay además una señal a vigilar: la vuelta del crédito hipotecario. Si la financiación se masifica, parte de la demanda de alquiler puede pasarse a la compra, lo que a mediano plazo podría enfriar la renta y, a la vez, sostener los valores de venta. Anticiparse a ese movimiento es parte de la decisión.

Para el que ya es propietario y alquila, el mensaje es que el alquiler perdió un poco contra la inflación en el semestre: revisar el valor de mercado del contrato y asesorarse bien antes de renovar puede marcar la diferencia.

En Bener te ayudamos a poner los números sobre la mesa

En Bener Propiedades trabajamos hace más de 40 años en Villa Devoto y la zona oeste de la Ciudad. Sabemos lo que rinde de verdad cada tipo de propiedad, cuánto tarda en alquilarse y a qué valor real se opera en cada calle. Si estás pensando en comprar para alquilar, o querés saber cuánto te está rindiendo lo que ya tenés, escribinos y lo analizamos juntos, con datos y sin apuro.

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